居抜き物件選びで失敗しない7つのチェックポイント【現役飲食経営者が解説】

1. グリストラップの容量と清掃履歴

重飲食業態（焼鳥・ラーメン・焼肉等）では、グリストラップは必須設備。容量不足は保健所の指導対象となり、未清掃の汚れたグリストは異臭・害虫の温床になります。

内見時には必ずグリストの蓋を開けて中を確認してください。「清掃済」と聞いても実物を見ないと判断不可能です。

2. ダクト方式（外部 vs 直吹）

「外部ダクト」は煙・臭気を屋外に排出する設備で、焼肉・ラーメン・中華・揚げ物業態には必須。「直吹」は屋内で吸引・浄化するため、煙臭が客席に流れる致命的問題を抱えます。

• 外部ダクト必須業態

  焼肉・もつ焼き・ラーメン・中華・天ぷら・揚げ物・カレー

• 直吹でも対応可業態

  バー・カフェ・寿司・洋食ビストロ・パスタ

3. ガス容量・電気アンペア

業態に応じた容量が来ているか確認することは死活的に重要。増設が必要な場合は¥30万円〜¥100万円の追加工事費が発生します。

内見時にメーター・検針票を見せてもらい、開業後の想定使用量と比較してください。

4. 前テナントの閉店理由

前テナントが「立地問題で撤退」「契約条件が厳しすぎた」「経営者の個人事情」のどれで閉店したかで、物件の評価が全く変わります。

立地問題なら同様の業態は要注意、契約条件問題なら交渉余地、個人事情なら立地は健全と判断できます。

5. 業態制限・契約条件

「同業態なら営業可」と「業態フリー」は別物。深夜営業可否・解約予告期間・更新料・原状回復義務など、契約条件は将来の経営自由度を大きく左右します。

• 業態制限

  「焼肉不可」「煙臭強業態不可」など。後で業態転換するときに足枷になる

• 深夜営業可否

  バー・ラウンジ・スナック業態は必須。確認漏れで保健所指導の事例あり

• 解約予告期間

  通常3-6ヶ月。短期撤退時のキャッシュアウトに直結

• 原状回復義務

  スケルトン渡しか居抜き渡しかで原状回復費用が¥100-500万円変動

6. 残置設備の動作確認と原状回復義務

造作譲渡で受け取る設備が「動作するか」「保証期間内か」を必ず確認。古い厨房機器は引き渡し後1〜3年で故障する可能性が高く、メンテナンス費用が想定以上にかかります。

原状回復義務についても、退去時にスケルトンに戻すか居抜きで譲渡できるかで、最大¥500万円の差が生じます。

7. 近隣競合密度と人流の実測

図面・賃料・設備だけ見て契約すると痛い目を見ます。実際に現地で平日昼・平日夜・週末の3時間帯の人流と競合密度を観察してください。

Googleマップで「○○駅 [業態]」で検索し、半径500m以内の競合数と評価平均を確認することもおすすめです。